Mercado Social de Arrendamento

Discurso proferido pelo Presidente da Associação Portuguesa de Bancos – Eng. Faria de Oliveira

Cerimónia de Assinatura do Protocolo com o Ministério da Solidariedade e da Segurança Social para criação do Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH) 

Mercado Social de Arrendamento

Lisboa, 26 de Junho de 2012

Constitui tarefa deveras exigente a correcção dos desequilíbrios estruturais da economia portuguesa, através da execução de um rigoroso programa de consolidação orçamental, com penosas medidas de austeridade e inevitável empobrecimento temporário dos cidadãos, ao mesmo tempo que se procura a criação de condições favoráveis ao crescimento económico (evitando, numa primeira fase, uma recessão profunda) centrado num modelo adequado que privilegie a abertura ao exterior e aposte nos bens transacionáveis e que proporcione o aumento crescente e sustentado da nossa competitividade, assente em reformas estruturais e em efectiva capacidade empresarial e de inovação.

E esta equação – a da conciliar austeridade profunda e crescimento, potenciando-o a prazo o mais curto possível, é reconhecidamente difícil, sem desvalorização da moeda, e só resolúvel num clima de estabilidade e compromisso político e num ambiente de compreensão cívica, paz social e solidariedade activa.

É uma tarefa que requer, por um lado, muito discernimento, clarividência, convergência na acção entre o poder político, os agentes económicos e sociais e a própria sociedade e, por outro, uma forte vontade colectiva e coragem para enfrentar as adversidades do presente.

Com mais Europa (i.é., com mais coesão, mais convergência, mais solidariedade, mais integração), isso será seguramente mais fácil. Mas contemos, principalmente, com capacidade empresarial, incluindo a dos bancos, trabalho, solidariedade e talento governativo.

Vivemos, pois, um momento em que têm que ser postas em prática medidas correctivas, várias com inevitáveis custos sociais e, simultaneamente, são necessárias respostas que minimizem os problemas sociais que se desenvolvem.

Todos sabemos que a compra de habitação própria foi estimulada no nosso país, designadamente por via do crédito à habitação, em várias circunstâncias bonificado financeira e fiscalmente, e pela inexistência de um mercado de arrendamento. Por isso, a percentagem de proprietários de habitação própria, em Portugal, é de 74,6%, quando a média na União Europeia é de 68,9%, sendo que na Alemanha representa apenas 43,2%, na Dinamarca 53,6%, na Holanda 55,6%, na Áustria 57,5%.

Note-se que:
a)    O financiamento à economia e às famílias correlacionado com o sector imobiliário representa cerca de 63% do crédito total concedido (47% crédito habitação + 9,4% crédito construção + 6,3% crédito actividades imobiliárias)
b)    O crédito à habitação representa 89% do crédito total concedido às famílias
c)    A taxa de juro média do crédito à habitação caiu de 5,99% em Dezembro de 2008 para 2,39% em Abril de 2012
d)    O valor médio das prestações de crédito à habitação em Abril de 2012 era de 291 Euros
e)    O incumprimento no crédito à habitação, com uma taxa de cobrança duvidosa de 1,94% em Abril de 2012 aparenta estar fortemente relacionado com o desemprego
f)    Não houve bolha imobiliária, registando-se uma assinalável estabilidade dos preços, ainda que com algum impacto negativo no balanço dos bancos.

Estamos, agora, a proceder à correcção de uma situação induzida por bloqueamentos que já deviam ter sido eliminados: este Governo está a alterar a lei do arrendamento, propriciando condições para que surja um mercado de arrendamento suficientemente atractivo e alternativo à habitação própria.

Mas, numa conjuntura de grandes dificuldades e aperto nos gastos para muitas famílias, a adopção de soluções inovadoras, criativas, que tenham em conta, com particular atenção, os que auferem rendimentos baixos, surge como uma necessidade.

A concepção dessas soluções e dos programas que a concretizem é uma missão tanto do poder político como dos agentes privados.

É neste contexto que se insere a iniciativa “Mercado Social de Arrendamento” e a assinatura deste protocolo entre o Ministério da Solidariedade e da Segurança Social, a Norfin-Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, as 7 instituições financeiras signatárias, o IHRU e o IGFSS.
Neste programa participam ainda os Municípios.

O Governo procura dar resposta à necessidade de dinamizar o arrendamento habitacional e a reabilitação urbana e, ao mesmo tempo, ajudar as famílias de menores rendimentos.

No âmbito do “Programa de Emergência Social”, constituiu-se uma bolsa de imóveis para disponibilização para arrendamento, com rendas inferiores às do mercado, visando essas famílias.

Os bancos colaboraram com o Senhor Secretário de Estado da Solidariedade e da Segurança Social no desenvolvimento da ideia que, aliás, segue a nível nacional iniciativas locais que revelaram sucesso social, e apoiaram a iniciativa do Governo, dando o seu contributo activo, nomeadamente através da disponibilização de um número de imóveis em plenas condições de habitabilidade. Como o Senhor Secretário de Estado referiu, esses imóveis integrarão o Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional – Solução Arrendamento.

Os bancos lançaram, ainda, um concurso para a selecção de uma sociedade gestora especializada em fundos de investimento imobiliário e na gestão de parques habitacionais e dos contratos de arrendamento dos imóveis, tendo a escolha recaído sobre a Norfin.

Admite-se ainda que haja imóveis não integrados no Fundo de Investimento Imobiliário, ficando a sua gestão a cargo dos respectivos proprietários (IHRU e IGFSS).

Na fase inicial, o número de fracções habitacionais com origem nos bancos será, até final de 2012, de 1.080, correspondendo a um valor de carteira de 72,1 milhões de Euros, localizando-se no Porto, Lisboa, Santarém, Braga e Setúbal.

Foi ainda assumido o compromisso, por parte dos bancos, de ir procedendo à disponibilização de um número crescente de fracções, visando-se, ainda, a cobertura da totalidade do território nacional.


Senhor Primeiro Ministro, Senhor Ministro, Senhor Secretário de Estado da Solidariedade e da Segurança Social, Minhas Senhoras e Meus Senhores,

A banca portuguesa revelou, ao longo de um período de grandes dificuldades, que se iniciou com a crise  sub-prime de 2007-2009 e se intensificou com a crise da dívida soberana, não só uma notável resiliência face a um contexto muito adverso, mas, sempre, uma participação activa, para além da sua missão corrente (e com claro sentido das necessidades do país) nos esforços de resolução dos problemas de Portugal e dos portugueses.

Foi assim, por exemplo, no auge da crise financeira que se sucedeu à falência da Lehman Brothers, designadamente pondo à disposição das famílias em maiores dificuldades, por sua própria iniciativa, soluções que viabilizassem reestruturações de créditos à habitação, aumentando prazos, concedendo períodos de carência, transferindo para o fim do período de amortização encargos mais pesados, permitindo transformar em contratos de arrendamento com opção de recompra o que estava contratado como aquisição de habitação própria. Deu-se resposta pronta e adequada, aliás, como se está fazendo, agora, em relação às situações de sobreendividamento das famílias em situação de dificuldades adicionais motivadas pelo factor desemprego. As boas práticas fazem parte do carácter dos bons bancos.

Foi assim, noutro exemplo, que, no 1º quadrimestre de 2010, os bancos realizaram um notável esforço para assegurar o financiamento das necessidades do Estado. Actuaram de acordo com o interesse nacional. A generalidade dos bancos portugueses sofreu bastante com os down grade impostos pelas agência de rating e com a desvalorização a preços de mercado da dívida portuguesa. Mas fizeram o que tinha de ser feito.

As regras contabilísticas que vigoraram até uma controversa decisão da EBA eram que a dívida soberana, detida de forma estável e não especulativa, não era desvalorizada de acordo com o valor do mercado, era valorizada pelo capital que, no vencimento, seria reembolsado. A decisão da EBA constituiu uma revolução, quebrando uma prática contabilística que prejudicou principalmente os bancos detentores de títulos dos países com crise da dívida soberana.

Esta crise da dívida soberana e os seus efeitos sobre a economia afectaram naturalmente a banca, que teve de realizar rigorosos programas de desalavancagem e apresentar planos de financiamento e de recapitalização, de acordo, aliás, com o Programa negociado com a Troika, os quais são monitorizados pelo Banco de Portugal.
    
A desalavancagem e o significativo aprofundamento das práticas de análise e gestão do risco, a par do rigor na actuação das Comissões de Auditoria e dos auditores externos, os habituais e os extraordinários, e do reforço da supervisão prudencial e comportamental por parte dos reguladores, levaram a uma maior selectividade na concessão de crédito, que afectou naturalrmente as empresas com balanços débeis e/ou descapitalizadas.

Num ambiente de crise económica, a rentabilidade dos bancos é naturalmente afectada, pelo crescimento dos incumprimentos, pelo registo de imparidades, pela necessidade de aumentar provisões, pela redução da margem financeira. O que conduz a necessidades de capital, a um grande rigor na política de gestão de risco e no consumo de capital, a inevitáveis alterações no modelo de negócio, a par de naturais reduções de custos.

Mas atente-se que, nos planos da liquidez e da solvência, a situação actual dos bancos portugueses melhorou. Neste altura, de facto, devido ao muito bom comportamento dos depósitos, em boa parte consequência da confiança na boa solvabilidade dos bancos, demonstrado nos racios e nos bons resultados de stress tests e auditoria às suas carteiras de crédito, e à política de concessão de crédito do BCE, a liquidez das instituições de crédito é francamente melhor.

Sabemos todos quanto é imprescindível a capacidade de financiar a economia. E, se é certo que esta não depende só da obtenção de crédito em condições razoáveis, mas também da utilização do mercado de capitais e da normalização dos pagamentos entre empresas e entre o Estado e as empresas, é um facto que, enquanto nos Estados Unidos da América, o financiamento da economia é, em 75%, proveniente do mercado de capitais, na Europa, 2/3 do financiamento das empresas provem do crédito bancário.

Portugal necessita, pois, absolutamente de um sistema bancário forte, i.é., bem capitalizado, bem provisionado, bem governado, aplicando rigorosas práticas de gestão de risco e com boa rentabilidade.

Através de uma gestão muito rigorosa, os bancos consideram ser a sua missão e têm todo o interesse em apoiar o investimento, designadamente, em bens transacionáveis, na inovação e na internacionalização, bem como o financiamento para a exploração das empresas viáveis.

O crescimento da economia, basicamente, é função do desempenho das empresas. E este requer a apresentação de balanços e a prestação de garantias adequadas para poder ter acesso ao crédito, tanto para a sua actividade corrente como para a sua modernização e expansão. A recapitalização das empresas ou a atracção de capital, são uma condicionante de peso para crescer, para fortalecer as empresas que existem e para criar novas empresas, gerando emprego.

Os bancos têm vindo a desenvolver intensa actividade, participando na reestructuração financeira das empresas, directamente ou através de veículos onde participam, constituindo-se até como promotor de soluções sistémicas para o relançamento económico.

Vários de entre eles também têm vindo a reforçar a dinâmica de capital de risco, nas suas vertentes de start-up e apoio ao empreendedorismo, mezanine ou capital de desenvolvimento (para crescimento e up-grade de empresas).

E tem-se feito um esforço no sentido de procurar instrumentos inovadores e formas menos correntes de apoiar a recapitalização de empresas, pela via de fundos de private-equity (com modalidades que podem ser inovadoras), de emissão de obrigações, em colaboração com a Bolsa e a Alternext.

Num contexto de muito maiores exigências regulatórias e de supervisão para o sector bancário, a recapitalização das empresas é, mesmo, uma questão da maior importância.

Mas, da mesma forma que hoje se lançou uma iniciativa nova, cheia de virtualidades, numa colaboração criadora entre o Ministério da Solidariedade e da Segurança Social e os bancos, ao serviço dos cidadãos, podemos contar com a mesma capacidade de gerar soluções apropriadas para os problemas que condicionam o relançamento económico.

Termino felicitando o Ministério da Solidariedade e da Segurança Social e manifestando ao Governo o empenhamento mais profundo da banca no cumprimento da sua missão.


Lisboa, 26 de Junho de 2012

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